افراز در لغت به معنای جدا کردن است و در اصطلاح ثبتی عبارت است تقسیم مال غیرمنقول بین شرکای آن به نسبت سهام آنان. ليلا شهيدي خاطرنشان می‌کند: لازمه انجام افراز وجود شراکت است و تا ملکی بین دو یا چند شخص مشاع نباشد، افراز معنا و مصداق پیدا نخواهد کرد؛ بنابراین هنگامی که یک مال غیرمنقول و عموما ملک بین چند نفر مشترک باشد و آنها مشاعا آن را در مالکیت خود داشته باشند، راهی که برای برهم زدن این شراکت و تقسیم مال غیرمنقول وجود دارد را افراز می‌گویند.