قوانین مهم آپارتمان نشینی ، در راستای افزایش دانش قضائی شهروندان گرامی و پیشگیری از وقوع جرم ، با استفاده از قانون تملک آپارتمانها و ضوابط و مقررات ثبتی نکاتی چند به شرح ذیل بیان می گردد.
قوانین مهم آپارتمان نشینی
1- یک ساختمان که دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشکیل می شود . قانون تملک آپارتمان ها در قسمت بندی کلی ، مالکیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند .
2- قسمت هایی از ساختمان که به طور مشترک مورد استفاده عموم مالکان ( یا استفاده کنندگان ) قرار می گیرند قسمت های مشترک نامیده می شوند که طبق ماده 4 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها شامل : زمین زیر بنا ، تأسیسات ، اسکلت ساختمان ، درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تأسیسات مربوط به راه پله ، بام ، نمای خارجی ساختمان ، محوطه ساختمان و نظایر اینها می شود .
3- قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرائی آن تعریف دقیقی از قسمت های اختصاصی ارائه نمی دهد فقط آئین نامه اجرائی در ماده 1 می گوید : ( قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد ) بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت های اختصاصی از قسمت های مشترک منحصرا ( عرف ) است .
4- در یک مجموعه ساختمانی فقط قسمت های اختصاصی دارای سند مالکیت رسمی مجزا از هم هستند و برای قسمتهای اشتراکی به هیچ وجه سند رسمی جداگانه صادر نمی شود . ( قسمت های اختصاصی در واقع همان آپارتمان های جداگانه ساختمان و در صورت داشتن متعلقات از قبیل پارکینگ و انباری و غیره می باشند . )
5- در زمان تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه باید به موضوع پارکینگ توجه و در آن تصریح گردد . چنانچه قید شود آپارتمان بدون پارکینگ است خریدار حقی به آن ندارد . ولی اگر ذکر شود دارای پارکینگ بوده و جزء معامله است فروشنده یا دیگران اجازه فروش ، انتقال ، منع خریدار از استفاده یا ساخت بنا در آن را ندارد .
6- در خرید و فروش آپارتمان ( خاصه در زمان پیش فروش ) پارکینگ ممکن است اختصاصی باشد یا اشتراکی ( مشاع ) لذا این موضوع نیز باید در قرارداد تصریح شود . به این مفهوم که اگر پارکینگ اختصاصی باشد صرفا متعلق به مالک آن به تبع واحد آپارتمان مربوطه است که در صورت مجلس تفکیک اداره ثبت اسناد و سند مالکیت قید می شود و دیگران حق دخل و تصرف در آن را ندارند . اما اگر پارکینگ مشاع بین مالکین آپارتمان باشد همگی حق استفاده دارند و نیز می توانند به صورت توافقی قسمت خاصی را به عنوان سهم خود تعیین نمایند .
7- چنانچه فروش آپارتمان با پارکینگ باشد و فروشنده یا دیگران پارکینگ را تبدیل به واحد آپارتمانی ( پیلوت ) نمایند ( هر چند که از نظر شهرداری با پرداخت جریمه در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداریها رفع مشکل شود ) و نیز در سایر مواردی که به پارکینگ اختصاصی یا مشترک مالکین تجاوز و تعرض می شود نامبردگان می توانند از طریق دادگستری طرح دعوی نموده و احقاق حق ( خلع ید ، قلع و قمع و یا دریافت خسارت معادل ) نمایند .
8- به نظر می رسد در مواردی که به وجود پارکینگ در قرارداد بیع اشاره نشده ( مسکوت مانده ) ولی در پروانه ساخت و ساز شهرداری آمده است حق خریدار محفوظ و قابل دفاع باشد .
9- هیچ یک از مالکین آپارتمان بدون رضایت سایر مالکین ، حق استفاده و دخل و تصرف غیر متعارف یا نامربوط در قسمت های مشاع ( اشتراکی ) را ندارند . مثلا پارک وسیله نقلیه در حیاط و راهرو که محل عبور و رفت و آمد است % ک .
تهیه وتنظیم بابافارس
