امروز: شنبه, 31 تیر 1396
برای اعتراض به ثبت ملک چه کنیم
نوشته شده توسط سید حسین عبداله زاده   

برای اعتراض به ثبت ملک چه کنیم

بر اساس ماده ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض بايد به طور كتباً و مستقيماً به اداره ثبتي كه آگهي را منتشر كرده تسليم شود .قبل از سال ۷۳ و تصويب قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است مصوب ۲۵/۲/۷۳، كه به موجب تبصره ۲ آن اعتراض به تقاضاي ثبت و تحديد حدود (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت)مي بايد توسط معترض ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي با تقديم دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي صورت پذيرد .

 

رويه چنين بود كه معترض وقتي اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم مي نمود ديگر تكليفي نداشت و اين اداره ثبت بود كه موظف بود نسخه اي از اعتراض را به دادگاه محل ارسال نمايد . از آنجائيكه اعتراض ممكن بود روي برگه هاي دادخواست و يا بطور عادي تسليم اداره ثبت گردد در هر دو حالت قابل قبول بود ، بعد از وصول اعتراض به دادگاه ، چنانچه اعتراض با تقديم دادخواست و بر روي برگه هاي مخصوص تنظيم شده بود و از حيث ساير تشريفات مانند هزينه دادرسي و تعداد نسخ و غيره نيز كامل بود ، كه دادگاه اقدام به تعيين وقت رسيدگي مي نمود ، اما در صورتي كه اعتراض به روي برگه هاي دادخواست تنظيم نشده بود و يا اينكه روي برگه دادخواست تنظيم شده بود لكن از جهات ديگري ناقص بود ضمن ثبت آن اقدام به صدور برگ اخطار رفع نواقص مي گرديد .

بهر تقدير معترض با تقديم اعتراض خود به اداره ثبت ديگر تكليفي نداشت .(۱)

از آنجائيكه كه اين شيوه در عمل موجب مشكلات عديده اي شده بود و بعضاً اداره ثبت نسخه اي از اعتراض را به دادگاه ارسال ننموده و يا اينكه ارسال مي نمود و در دادگاه به جهتي از جهات از بين مي رفت و در نتيجه از يك طرف ادامه عمليات ثبتي متوقف مي گرديد و از طرف ديگر موجب تضييع حقوق متقاضي ثبتي مي گرديد ، به جهات

مذكور در سال ۷۳ قانون فوق الذكر ، متقاضي را مكلف نمود كه ظرف يك ماه بعد از تسليم اعتراض خود به مرجع ثبتي دادخواست اعتراض به دادگاه تقديم نمايد .اما از

آنجائيكه قانونگذار ضمانت اجراي آنرا تعيين ننموده بود مشخص نبود كه بالاخره اگر معترض دادخواست به دادگاه تقديم نمي كرد و تنها به تقديم اعتراض به اداره ثبت اكتفا مي كرد تكليف چه بود ؟

در سال ۱۳۸۰ آئين نامه اجرائي قانون ثبت اصلاح گرديد . به موجب ماده ۸۶ اصلاحي آئين نامه ضمن اينكه مقرر داشت كه معترض بايد ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي ، دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي تقديم نمايد و گواهي آن را به مرجع ثبتي تقديم نمايد . ضمانت اجراي عدم اقدام معترض را نيز مشخص نمود . به موجب ماده ۸۶ اصلاحي ، در صورتي كه معترض ظرف مدت يك ماه از تاريخ

تسليم اعتراض خود به مرجع ثبتي ، اقدام به تقديم دادخواست به دادگاه صالح نكند ، متقاضي ثبت يا نماينده قانوني وي مي تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهي عدم تقديم دادخواست را دريافت و به اداره ثبت تسليم نمايد . اداره ثبت با وصول گواهي مذكور بدون توجه به اعتراض عمليات ثبتي را با رعايت مقررات ادامه مي دهد .

بنابراين در حال حاضر با توجه به ماده ۸۶ اصلاحي آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، معترض بايد علاوه بر تسليم اعتراض خود به اداره ثبت مربوطه ظرف يك ماه از تاريخ

تسليم اعتراض دادخواست به دادگاه صالح نيز تقديم و گواهي آنرا به اداره ثبت تسليم (۱) ماده ۹۱ آئين نامه قانون ثبت قبل از اصلاح سال ۱۳۸۰ « يك نسخه فقط از دادخواست در پرونده بايگاني و بقيه كه بايد به تعداد مستدعيان ثبت به اضافه يك نسخه باشد به دادگاه مربوطه فرستاده شود ، هر گاه تعداد برگه هاي دادخواست كافي نباشد يك نسخه بايگاني و بقيه هر چه هست به دادگاه فرستاده مي شود و چنانچه اتفاقاً منحصر به يك برگ باشد رو نوشتي از آن بايگاني و عين آن به دادگاه ارسال خواهد شد . »

ماده ۹۲ آئين نامه اداره ثبت قبل از اصلاح سال ۸۰ « اداره يا دايره ثبت بايد بلافاصله دادخواست و پيوست هاي آنرا براي دادگاه صلاحيت دار در ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هايي كه خارج از مدت داده شود ... »

نمايد در غير اين صورت و با ارائه گواهي عدم طرح دعوي توسط مستدعي ثبت عمليات ثبتي ادامه خواهد يافت .بر اساس ماده ۸۹ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض اعم از اينكه در مهلت قانوني داده شده باشد يا خارج از مدت بايد گرفته و متصدي امر بلافاصله روي اظهار نامه ملك مورد اعتراض در مورد هر اعتراض مهري كه كلمه اعتراض روي آن نقش شده باشد زده و با قيد تاريخ رسيد به دهنده آن داده شود ، در صورتي كه گواهي نامه جريان دعوي هم داده شود به همين طريق عمل مي شود .

شرايط دادخواست اعتراض

دادخواستي كه معترض به دادگاه تقديم مي نمايد ، همانند ساير دادخواست ها ، بايد شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني در مورد آن رعايت گردد و از اين حيث تفاوتي با ساير دعاوي وجود ندارد .

آيا دعوي اعتراض به ثبت مالي است يا غير مالي و اگر مالي است بر چه اساسي بايد هزينه دادرسي پرداخت گردد .

با توجه به اينكه با قبول اعتراض خواهان (معترض) مالك ملكي كه تقاضاي ثبت آن شده مي گردد و به عبارت ديگر نتيجه دعوي اعتراض به ثبت رسيدن خواهان به مال معيني است كه ارزش مالي دارد . بنابراين دعوي اعتراض به ثبت يك دعوي مالي محسوب مي گردد (۱) . و از آنجائيكه كه دعوي مال غير منقول مي باشد بر اساس قانون وصول برخي از در آمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب ۷۳ به ماخذ قيمت منطقه بندي بايد هزينه دادرسي پرداخت گردد . و تمبر مالياتي و ساير حقوق مربوط به كانون نيز بر اساس دعوي مالي بايد محاسبه و اقدام گردد .

در دعوي اعتراض به ثبت آيا لازم است كه اداره ثبت هم طرف دعوي قرار گيرد ؟

در اين خصوص دو نظر ابراز شده است (۲) . عده اي عقيده دارند كه :« چون اداره ثبت متولي انجام عمليات ثبتي است و دعواي اعتراض و ابطال عمليات اجرائي في الواقع ابطال عملياتي است كه اداره ثبت به عمل آورده كه انجام آن منوط است بر اينكه عمليات خلاف قانون انجام شده باشد ، دخالت نماينده اداره ثبت و تشريح چگونگي انجام عمليات ثبتي از قبيل رعايت يا عدم رعايت مهلت هاي مقرر قانون در خصوص آگهي تحديد حدود و آگهي نوبتي و غيره را مي طلبد كه نتيجتاً اعتراض (طرح دعوا) بايد به طرفيت اداره ثبت و متقاضي هر دو به عمل آيد . »

عده اي ديگر معتقدند كه ، اعتراض بر ثبت بايد فقط عليه متقاضي ثبت اقامه گردد و اداره ثبت ذي نفع در چنين دعوائي نيست تا به دادرسي فرا خوانده شود ، مواد ۱۱ و ۱۶ قانون ثبت ناظر به همين استنباط است .

بنظر مي رسد نظر گروه اخير صائب تر باشد چرا كه ، همانطور كه اشاره شد اداره ثبت اساساً ذي نفع در قضيه نمي باشد بنابراين خوانده دعوي اعتراض به ثبت متقاضي ثبت مي باشد و بس .

موضوع ديگري كه در اينجا قابل بحث و بررسي مي باشد مسئله ورود و جلب ثالث در دعوي اعتراض به ثبت است ، سوال اين است كه آيا ثالث حق ورود به دعوي اعتراض به ثبت را دارد يا خير ؟

مي دانيم كه بر اساس ماده ۱۳۰ قانون آئين دادرسي مدني ، هرگاه شخص ثالثي در موضوع دادرسي اصحاب دعواي اصلي براي خود مستقلاً حقي قائل باشد و يا خود را در حق شدن يكي ازطرفين ذي نفع بداند ، مي تواند تا وقتي كه ختم دادرسي اعلام نشده است ، وارد دعوا گردد ، چه اينكه رسيدگي در مرحله بدوي باشد يا در مرحله تجديد نظر .

بدين ترتيت قاعده كلي در دعاوي اين است كه شخص ثالث چنانچه براي خود حقي قائل باشد يا محق شدن يكي از طرفين به نفع وي باشد مي تواند در دعواي اصلي وارد شده و اقدام به تقديم دادخواست نمايد . لكن در دعاوي اعتراض به ثبت اولاً به لحاظ طبع خاص آن و ثانياً به لحاظ اينكه طرح دعوي خارج از مهلت هاي تعيين شده توسط قانون ، مسموع نمي باشد ، بنابراين در صورتي كه دعوي وارد ثالث در مهلت مقرر در ماده ۱۶ و۲۰ قانون ثبت باشد در قانوني بودن آن ترديدي نيست ، چرا كه ماده ۱۶ قانون ثبت براي اعتراض به ثبت موعد و مدت معين نموده و فرقي بين اشخاص و معترضين بر ثبت نگذاشته ، بنابراين معترض بر ثبت خواه مستقيماً و بدواً اعتراض نمايد و خواه به عنوان ورود ثالث در دعوي ، بايد مطابق ماده ۱۶ در مدت مقرر دادخواست به دادگاه تقديم نمايد و در خارج از مدت دعوي وي پذيرفته نيست و مقررات ماده ۱۶ در خصوص وارد ثالث نيز ساري و جاري است .

البته بايد در نظر داشت كه آنچه به عرض رسيد ، ناظر به زماني است كه ثالث براي خود مستقلاً حقي قائل باشد ، مثلاً مدعي باشد كه ملك مورد تقاضاي ثبت متعلق به وي مي باشد و نه معترض و مستدعي ثبت . ولي در جايي كه وارد ثالث براي خود مستقلاً حقي قائل نباشد و در محق شدن يكي از طرفين ذينفع باشد ، از آنجائيكه چنين وارد ثالثي مقصودش جز ثبت ملك بطوري كه تقاضا شده نمي باشد ، عنوان معترض بر ثبت بر وي صادق نخواهد بود ، و بنابراين ورود چنين شخصي به دعوي اعتراض به ثبت مانع قانوني ندارد . (۱) « راي شماره ۵-۲۹-۲۲/۱۱/۸۱ شعبه ۱ ديوان عالي كشور و حكم شماره ۱۰۰۰۹-۱۶/۴/۱۳۱۹ هيات عمومي ديوان عالي كشور» (۲).

سوال ديگر در رابطه با اعتراض ثالث به حكم است ، آيا اعتراض ثالث بر حكم نسبت به حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل پذيرش است ؟

با توجه به ماده ۲۴ قانون ثبت و آنچه در خصوص وارد ثالث گفته شده ، به نظر مي رسد كه دعوي اعتراض ثالث بر حكمي كه نسبت به اعتراض به ثبت صادر شده باشد

مسموع نباشد و دادگاه بايد بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قرار رد دعوي صادر نمايد .

سوال ديگر در رابطه با اعاده دادرسي است ، آيا اعاده دادرسي از حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل اعمال است در صورتي كه جواب مثبت باشد تكليف اداره ثبت چيست ؟

از آنجائيكه اعاده دادرسي توسط يكي از اصحاب دعوي (خواهان يا خوانده) اعتراض به ثبت ، فقط قابل تصور و امكان پذير مي باشد ، بنابراين در اينكه اعاده دادرسي از حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده باشد ، امكان پذير مي باشد ، ترديدي نبايد نمود .

اما اينكه با قبول تقاضاي اعاده دادرسي تكليف اداره ثبت چيست ؟ بند ۳۰۸ مجموعه بخش نامه هاي ثبتي تكليف ادارات ثبت را روشن نموده است ، به موجب بند ۳۰۸ مذكور « ارائه رونوشت قرار قبولي دادخواست اعاده دادرسي قبل از ثبت ملك در دفتر املاك نسبت به احكامي كه در جريات اعتراض به ثبت صادر شده تا حصول نتيجه نهايي رسيدگي براي خودداري از صدور سند مالكيت كافي بوده ولي چنانچه به جاي رونوشت قرار مزبور گواهي تقديم دادخواست تسليم و پس از اخطار اداره ثبت هم ظرف يك ماه رونوشت قرار مزبور از طرف ذي نفع داده نشود جريان ثبت تعقيب خواهد شد.»(۱)

بنابراين بر اساس بخشنامه موصوف ، با صدور قرار قبولي دادخواست اعاده دادرسي و تسليم رونوشت آن به اداره ثبت ، ادامه عمليات متوقف مي گردد تا نتيجه دعويمشخص گردد و در صورتي كه متقاضي اعاده دادرسي فقط گواهي ميني بر تقديم دادخواست اعاده دادرسي تقديم نموده باشد ، در اين صورت اداره ثبت به وي اخطار مي كند كه ظرف يك ماه از تاريخ رويت رونوشت قرار قبولي اعاده دادرسي را تسليم نمايد در صورتي كه ظرف مدت مقرر نسبت به ارائه رونوشت قرار قبولي اعاده دادرسي اقدام ننمايد ، اداره ثبت عمليات ثبتي را ادامه خواهد داد

 

افزودن نظر